二、時間：14:00~17:00
三、地點：屏東縣政府 北棟205多媒體室
四、課程名稱：都市更新權利變換與估價實務
五、主辦單位：屏東縣政府城鄉發展處都市計畫科
協辦單位：高雄市都市更新學會
主講人：元一國際不動產聯合事務所 邱俊元 所長
六、簡報重點（講義可至下載專區－自主更新相關資料 下載）：
- 都市更新執行概況-高屏
- 權利變換基本概念
- 權利變換估價作業
- 權利變換評估過程
問題一︰更新前有增建時，增建物價值是否得計入權利中？
回 答︰權利變換係依都市更新條例第3條規定，更新參與人為更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建物所有權人、他項權利人或實施者。
所以依上開條例規定頂樓增建、地面層增建是不能參與分配房屋，及增建物價值不得計入權利價值中。
但此部分依都市更新條例第57條規定，權利變換範圍內應行拆除或遷移之土地改良物處理事宜，應由實施者補償其價值或建築物殘餘價值；因此更新前有頂樓增建、地面層增建時，若符合相關規定，則可獲得建築物補償。
問題二︰更新前有未登記的附屬建物、地下室、露臺等或是約定專用部分權利價值該如何評估？
回 答︰
- 未登記附屬建物：建議由實施者請建物所有權人辦理附屬建物補登記；若無法登記的情況時，則不動產估價師會參考當地交易習慣，以使用效益較佳進行建坪單價調整。
- 未登記地下室：由實施者確定是否可進行登記、產權為誰所有、當初建物竣工圖之登記用途，作為估價判斷依據。
- 露臺：依據建物所有權第一次登記法令補充規定，露臺目前不可進行登記。若露臺為已登記，該價值以其所附屬建物的建坪價評估之，但不動產估價師仍會參考當地市場交易習慣及露臺效益來做適度價值調整。
- 約定專用部分：必須由實施者確認其內容，再由不動產估價師評估其使用效益價值。
問題三︰更新前區分所有建物有增加裝潢時，例如公寓改為套房出租或是有增加異於一般情況裝潢時，則估價原則為何？
回 答︰依該建物在法定用途使用下，以一般正常的裝潢條件評估權利價值，而特殊裝潢不納入權利價值內考量。建議特殊裝潢應納入合法建物拆遷補償費考量內考量，及在補償價值考量特殊裝潢。
問題四︰我可以分多少坪？可以一坪換一坪嗎？
回 答︰
- 甚麼一坪換甚麼一坪？
- 了解更新前土地所有權人及關係人間之土地價值及土地價值比例、地主間之價值比例、更新前後價值比例。
- 非直覺式以土地坪數直接換算坪效。
- 應該合理用價值換價值，而非追求面積一坪換一坪。
八、現場照片
